アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

競売で初めて物件を入手(4)

競売マンション入札初心者はこれだけは覚えて置いてください。
いいことを書きます。

これは前回の記事からの続きです。


夜逃げ前住人がから競売落札者へと引き継がれる負債
「滞納管理費」と「滞納修繕積立金」
のうち
「滞納修繕積立金」は値切れます。


当然払わなくてはならないと落札時には考えていましたが、
昔金融機関に勤めていた父から
「値切れるハズだから値切ってみろ。」
とのアドバイスを受けて実践してみました。


滞納管理費も滞納修繕積立金も支払い窓口(交渉先)は管理会社なのですが、
管理会社の説明では、
前住人が滞納した積立金は競売による落札者は
全額は支払わなくてよいような何だか曖昧な規約になっているようです。


実はよくわかっていませんが確かに値切れまして半額で許してもらいました。
私の場合、これで数十万円が浮きました。


(次回へつづく)

競売で初めて物件を入手(4)

http://yukchan.dtiblog.com/blog-entry-10.html
からの続きです。


知ってて良いことを1つ書きます。

競売マンション入札初心者は
絶対これだけは覚えておくといいでしょう。


夜逃げ前住人がから競売落札者へと引き継がれる負債
「滞納管理費」と「滞納修繕積立金」
のうち
「滞納修繕積立金」は値切れます。



当然「払わなきゃならないものだ」と落札時には考えていましたが
昔、金融機関に勤めていた父から
「値切れるハズだから値切ってみろ!」
とのアドバイスを受けて実践してみました。



滞納管理費は管理会社の取り分だからかなのか
「全額お支払いいただきたいです。」
といわれてしまいます。

滞納修繕積立金のほうは、管理会社のお金じゃなくて管理組合のお金なので
(所詮他人のお金だから?どーでもいい?)厳しく取り立てられないのかな?

また、前住人が滞納した積立金を
競売による落札者をどう支払うのかといった部分は
規約上も曖昧になっているようです。


実はよくわかっていませんが確かに値切れまして、
半額で許してもらいました。
私の場合、これで数十万円が浮きました。


不動産投資では、
「知ってる」「知らない」で
数十万円違ってくることが多々あるよ、というお話でした。



(次へつづく)

競売で初めて物件を入手(3)

http://yukchan.dtiblog.com/blog-entry-4.html
からの続きです。

前回はサラっと流しましたが、
「夜逃げ競売物件を落札し勝手に動産撤去する」
ということは危険なことだと思われる方もいらっしゃるんじゃないでしょうか。


「誰も住んでいないと思って落札したらコワイお兄さんが・・・」
とか、
「誰も住んでいないと勝手に荷物を処分(動産処分)したら、
 後から『100万円の壺があったハズ!』などと元住人から
 損害賠償請求された。」
なんてのは良くある話のようです。


が、私はケースバイケースだと思います。


私の場合は、教科書通りに確認しました。

(1)まずは管理会社への聞き込みです。
「競売物件のあの部屋の住人の方はどのような方でしたか?」
「あぁ、女性の方でしたね。そんなコワイかたではありませんでしたよ。」
って、まず一安心。

(2)実際にマンションへ出向いて人の出入りがないことを確認。
・集合ポストにはチラシが山のようになっている。
・玄関ドア付きの新聞受にもチラシが山のようになっている。
・ドアノブにはホコリと錆が付き、数年以上開けられていないのは明らかでした。

(3)鍵屋さん曰く「さすがに数年以上開いていないカギだな。硬いわ。」と
悪戦苦闘していただきました。

このとき、女性の独り暮らしの方にも安心できるように鍵は
ディンプルキーに交換しました。

部屋内部突入に際しては、一応鍵屋さんに立会い人になって横に立ってていただきました。そして、ゆっくり(教科書通りに)ビデオ撮影しながらカネメの
ものがないことを確認しながら、カード会社や公共料金不払いの連絡郵便を多数見つけ、
「あぁ、前住人この部屋にはもう戻ってこない。」
「万が一戻ってきてもカネメのものはないし損害賠償請求は通らないぞ。」


ということで、正規の手順を踏まずにに即、動産撤去!
ベンリー金沢店のかたを呼んで、
あっという間に部屋はさっぱりしたのでした。

動産撤去料って思ってたより安かった。
テレビ廃棄料、冷蔵庫廃棄料も込み込みで
トラック約1台分で5万円くらい取られるのか思ってたけど、
もっと安かった。

(4)へつづく

競売で初めて物件を入手(2)

http://yukchan.dtiblog.com/blog-entry-2.html からのつづきです。

1年前に外壁の塗りなおしがあったそうで、
奇麗な外見に惑わされていました。

1階に空室があったので窓から中も確認しました。
奇麗な部屋でした。

事前にマンション管理会社に確認して危険性がないことを確認した上で
入札しました。正式な手続きを踏まずに動産撤去するつもりでした。

# 一ヶ月の管理費+修繕積立金が約2万円です。
# 正式な手続きを踏んでいては、賃貸に出せるまで私の財布からいくら
# 出て行くのかわかりません。

で、動産撤去後にクリーニング代数万円かければ
奇麗な部屋にもどって、すぐに賃貸に出せると考えていました。

・・・が、踏み込んでみると中は予想外の荒れようでした。
正直萎えました。

カード会社からの督促状、
残高ゼロの通帳&印鑑もたくさん、
公共料金未払いのお知らせもたくさん・・・

夜逃げマンション初体験はドキドキがいっぱいでした。

で、以下は予定していたリフォーム:
・丸くておしゃれなシーリングライト(ネットで購入)
・白いビニルクロス(ロール状態でネットで購入)
・TV付きドアホン(ネットで購入)

ドアホンは資格は持ってませんが自分で交換しました。
# ホントは電気工事の資格がないとやっちゃダメなんですが、
# 簡単なので自分でチャレンジしました。
# 事前に自宅の玄関で交換成功済み♪


で、以下が予想外のリフォーム:
・鉄線入りの防火ガラスがさびさび(要交換)
・動産撤去の際のミスかもしれませんが、
 エアコンのリモコンがない。
 → メーカーに問い合わせるが機種が古すぎて
  リモコンだけでは手に入らない。交換を決断。
・蛇口のパッキンがイカれてる。(要交換)
・台所のスイッチ部が壊れて配線むき出し(要修理)
・台所据付型のIH調理器が壊れている。
 (オール電化マンションなのでした。)
 → 据付型のため簡単な交換で済ますことはできません。
 最初は取り外して代わりに板をセットしてもらい、
 ホームセンターで買った安いIH調理器をその上に置いて
 その賃貸に出しました。
 が、やっぱりみっともない感じだったので予定を変更。
 (賃借人さんが決まらなければ元も子もないですしね。)

 やっぱり据付型IH調理器を設置してもらいました。
 (別途のリフォーム工事となったため工賃も高く付きました。
  が、これも良い経験です。・・・ orz)

ということで、
予定の倍以上のリフォーム費がかかってしまったのでした。


(3)へ続く

競売で初めて物件を入手(1)

初めての物件取得は昨年(2008年)の5月。
競売でのマンション一室の取得しました。

その頃、競売での物件入手の第一人者
藤山勇司氏
の書籍・DVDセミナーを読み漁っておりました。

で、藤山氏の教え通り、
「現金買いは、自動車教習でいうところの路上教習のようなもの」
「まず1戸目は現金で買おう。失敗しては元も子もない。」
「2戸目からはレバレッジをガンガンかけてやるぞ!」
と考えていました。


その藤山勇司氏が昨年立ち上げられた
不動産競売格付センター
に初めて載った物件が
私が買付けを入れ、落札した物件です。

以前は「最初は現金買い」との思いで、築古一棟モノや区分所有を探していましたがなかなか食指が動く物件は見つかりませんでした。


が、さすが競売物件!利回り10%以上、外観も奇麗、現金で買えるということで入札を即決!

入札価格をいくらにしようかはかなり迷いましたが、
「ここで不動産投資の路上教習へステップアップしなくては、
今後の成長が半年ずつ遅れていくかもしれない。」
と考え、絶対落札を祈念して
「利回り9.5%」の価格で入札、落札しました。


が、落札した部屋に入ってみると・・・

(2)へ続きます。


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百万石大家

百万石大家

 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。