アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

市街化調整区域に自宅は建つのか?

最近の不動産の新聞折込チラシを見ていると、
市街化調整区域の分譲宅地も多数見られます。


ネットで市街化調整区域について解説されているページや、宅建参考書などを見ても
「市街化調整区域では原則として住宅を建てることができません。」
なんて書かれていたりします。これは現実とはかけ離れているようです。

自宅を持つことは私にとっても、多くの人にとって大きな夢ですので、購入検討の前に
「市街化調整区域」

というものを知っておいた方が良いのではないでしょうか。


また、不動産投資の解説では、
「市街化調整区域はマンション・アパート投資には不適です。」
「市街化区域内の物件を探しましょう。」
なんて書かれていますが、市街化調整区域の売アパートも多数あります。

一見、かなり割安に見える市街化調整区域の売土地があります。
競売にかけられている物件などでは坪1万円以下といった宅地まであります。
これらを何も考えずに購入対象から外して良いのでしょうか。


ということで地元の市役所に尋ねてみました。

以下、市役所担当者から伺った内容をまとめます。
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市街化調整区域に自宅を持てるかどうかには2つの条件がある。

1) 人的条件
  (1) 長くからその土地に住んでいる家のまわりに分家として建てる場合は、
   市街化調整区域に家を建てることができる。
   (県の基準によって定められている。)
   
  (2) 都市計画道路などにより転居を余儀なくされた場合も、
   市街化調整区域に家を建てることができる。
  
2) 土地条件
  (1) 登記事項証明書(登記簿謄本)を確認し
   昭和46年1月30日以前から宅地であった土地である場合は、
   ・200岼幣紂幣絽造覆掘
   ・高さ10m以下
   の建物を建てることができる。
   ※ 但し、自己使用の建物のみ可。アパートの建築は不可。
   ※ 上の基準は各自治体によって異なる。
   
  (2) 都市計画法第34条第1号をもとに制定された条例の基準がある。
   付近に50戸以上の住宅が連続してしている場合は、
   ・165岼幣紂幣絽造覆掘
   ・高さ10m以下
   の建物を建てることができる。
   ※ これも自己使用の建物のみ可。アパートの建築は不可。
   ※ 上の基準は各自治体によって異なる。


その他、以下の質問もしました。

 Q.市街化調整区域では下水道整備が遅れたり、歩道整備が遅れたり
   すると聞いたが実際はどうなのか?
 A.その通りである。市街化区域を優先して整備を行う。
   但し、下水道を整備する市街化調整区域の新規分譲宅地もあるので
   一概にはいえない。ケースバイケースである。
   (ちなみに普通は「合併浄化槽維持費<下水道利用料」ですので、
    下水道は整備されてない土地の方がお得だと思っています。)
 
 Q.農地を(転用後に)買って、そこに自宅を建てることはできるのか?
 A.農地には「農業振興地」と「そうでない農地」の2種類がある。
   農業振興地は転用できない。
   
   そうでない農地は、農業委員会で「転用」手続きを行えば
   自宅を建てることができる。通常は許可が下りないことはない。
   但し、
   ・165屐500岼焚
   の住宅を建てる場合でないといけない。
   ※ 上の基準も各自治体によって異なる。
 
 Q.上のような市街化調整区域についてまとめた資料はあるか。
   市役所窓口に行けば頂けるのか?
 A.まとめた資料はない。問い合わせていただければ何でも答えます。


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競売で売られているような格安の土地(農業振興地域でないことを事前にチェック)
を買い、土地の片隅に自宅を建てて
それ以外の土地を宅地として転売したら儲かるのかなぁ・・・。

なんて考えが浮かびました。今後も引き続き勉強を続けていきたいと思います。


「市街化調整区域に建つ中古アパートを買った場合には、建て替えはできるのかな。」
「そもそも現在、市街化調整区域に建つアパートはどうして建ててもOKだったの?」
という質問をするのを忘れていました。

この質問は次回ぶつけてみたいと思います。


〜〜〜 参考エントリ 〜〜〜
・市街化調整区域に分譲宅地が造られた。



〜〜〜 追加記事 〜〜〜
市街化調整区域に建物が建られるかどうかの基準(開発許可の基準)が
以下のリンクに書かれています。ご参考まで

金沢市開発審査会附議基準
http://www4.city.kanazawa.lg.jp/data/open/cnt/3/9685/1/kaihatuhugi1.pdf

富山県開発審査会取扱基準
http://www.pref.toyama.jp/cms_sec/1507/00009641/00355727.pdf


石川県開発審査会の基準はネット上に見つかりませんでした。

17条地図とは

藤山勇司氏のメルマガで不動産の知識を深めるための勉強をしています。
先週のメルマガにあった17条地図という用語をネット調べてみました。

「17条地図」は現在では「14条地図」と呼ばれるそうです。

以下、Yahoo!辞書より抜粋
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 不動産登記法14条1項で定める正確な地図のこと。14条1項地図ともいう。
もともとは同法17条で定められていたので17条地図とよばれていたが、
2005年3月の同法改正でよび名が変わった。

 緯度や経度などが基準なので、災害などで土地が崩壊しても、
この地図があれば元の境界を復元できる。

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14条地図の見本はこちら → 社団法人 東京公共嘱託登記土地家屋調査士協会のページ


「14条地図」と「公図」との違いについては、まるさんのページに詳しく書かれています。

以下、まるさんのページより引用
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つまり、土地の境界と位置を確定するのに
最も正確で信頼できる図面、ということになります。
が、残念ながら全ての土地に対してあるわけではなく、
整備状況は現在進行中といったところ。
あれば最も安心、なければ地籍測量図や現場で土地の確定をすることになります。

これに対して公図は、素人目には14条地図によく似ているのですが、
決定的な違いがあります。
公図で土地の確定はできません。形や大きさや位置は不正確です。
隣地関係(隣の地番は何番か)だけがわかると思っておいてください。
法律的には「地図に順ずる図面」とされていて、
14条地図ができあがるまでの代用とされています。
公図の見本はこちらで見ることができます。→弁護士 久保内統 の 法律知識箱 様より

公図で注意しなければならないのは、古いものは隣地関係でさえ
間違っている場合がありますので、14条地図がない場合は
公図や地籍測量図等を元にして境界の確認は別途必要になります。

14条地図、公図は共に境界の辺の寸法や、地籍(=面積)などは載っていません。
これらは地籍測量図で確認します。

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百万石大家

百万石大家

 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。