アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

崖下物件は再建築不可になるのか?

現在買付申し込み中の物件は崖下にあります。
正確にいうと崖に造られた擁壁の真横にあります。

先日、不動産屋さんの担当者さんから
「崖下なので将来は売れませんよ。」
「誰も新たにはこんな土地は欲しがりませんよねー。」
「崖下なので再建築許可が下りないかもしれませんよー。」

「出口戦略までお考えなら、
 平地に建っているもう一棟の別の物件の方がオススメですよー。」
と言われました。


結局私は、崖下のほうの物件を選んで買付申し込みしたんですが、
「本当に再建築できなかったりするのかなー。」
と少し不安がありました。


ということで、金沢市役所の建築指導課さんに電話してみました。
私「再建築許可が下りなかったり、擁壁から○m離さないと
  再建築できなかったといった制限はありますか?」
建「基本的にはありません。
  が、再建築されるときに擁壁の状況を確認させていただきます。」
 「擁壁の劣化してれば補強などを行っていただくことが
  あるかもしれません。」
ということでした。


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まぁ、大きな地震で擁壁にヒビでも入らない限り大丈夫そうな感じでした。

不動産屋さんも売上を上げるのが仕事ですので、
セールストークの中には「印象操作」が多少混じってしまうものですね。

またひとつ良い勉強になりました。

思わぬ収入

売主さんからの連絡待ちです。

価格的には私は2番手なのですが、売主さんは
融資の確実なほうと契約されたがっていらっしゃる様子です。

私としては
「OK・NGのどちらでも良いや」
という自然体で結果を待ちたいと思います。



今日は、両親に物件購入のことを話しました。

公庫からの無担保融資を受けた後、
抵当権設定後融資を受けるまでの「つなぎ資金」
を融通してもらうことは可能かといった相談もしました。

すると、思いがけないことに
「つなぎ資金」どころか「不動産経営のための資金」
を融通してもらえることになりました。
(早速今日は、相続税、贈与税についてネットで調べまました。)


少しの行動を進めれば、急に大きく前進できる。
まさに『洗濯機の法則(by 投資家けーちゃん)』ですね。



また
「自分の力と稼ぎだけで不動産投資を成功させるべき!」
という考え方があります。

確かにそれはカッコイイと思います。

が、
会社社長の息子さんたちの多くは、潤沢な資金を受け継いで
私達サラリーマンとはケタ違いに有利なところからスタートしています。

そんな人たちと同じ土俵で競争する訳ですから、
「自分の力だけで!」
という考え方はちょっと違うんじゃないかなぁと思います。

私は、自分の親にも家族にも、社会に対しても感謝をしながら
成功していきたいと願っています。
(不動産業者さんに対しての感謝も忘れませんよ。)



正直なところ、
公庫からの融資を受けられる自信は半々程度だったのですが、
これで99%大丈夫(と思います)。


先週〜週末は花粉症&下痢で毎日ぐったりしていましたが、
正露丸を飲みながら暴風雨の中、物件下見などよく頑張ったと思います。

久々に今日は早く就寝し、体調を整えます。

初の「買付申込書」、通るか!?

前回のブログのとおり金沢市街地へ行ってきました。

「金沢市街地の不動産屋さんをたくさん回ろう」
という計画でしたが3社しか回れませんでした。


まず1社目:
私「ネット上に掲載されている物件なんですが
  たくさん買付入ってますよね?」
1「ひとり購入を検討された方がいらっしゃいましたが
  外見のクラックを見て断念されましたよ。」
私「指値は効きますか?」
1「抵当権がついていますが多少なら可能かも。」

 ↓
他に3000万円以下の物件はないとのことだったので、
指値を入れることを前提に現地物件を見学。
2時間くらいかけて付近のほとんどのアパート、マンションの空室率を調査。


で、2社目:
私「ネット上に掲載されている物件なんですが・・・」
2「あぁ、今うちで扱っているのは昔ながらの下宿タイプ
  の1棟だけですねぇ。」
# 元受で扱っているのは1棟だけってことらしい。
# あまり収益物件売買には興味のない担当の方でした。
# 住宅地の真ん中にある支店に入った私が悪かったのかも。
# 次回は本店へ行ってみよう。


で、3社目:
私「ネット上に掲載されている物件なんですが・・・」
3「その物件の他に、もう1棟売り物件がありますよ。」
 「両方見に行きましょう。」
 ↓
ということで2棟見てきましたが、
やっぱりネットに載っている方が良かったので
そっちを購入検討対象にしました。


「そろそろ不動産屋さんをまわる時期かな」
と思っていたのですが、
実際に不動産屋さんめぐりをしていて、
自分にはまだまだ知識が不足していることがわかっただけでも
たいした収穫です。

参考書にはよく
「即断、即決!」
と書いてありますが今の私には全くできませんでした。

でも次回はできそうです。


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帰宅後、物件案内書、レントロール等資料と
にらめっこしながら「買付申込書」を書くために
不動産書籍、参考書を悪戦苦闘。

質問し足りなかった点は担当者さんへ電話したり、メールしたり・・・


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その後、妻に相談。
妻「即決しすぎじゃない?」
妻「2つしか物件を見てないのにそんなに簡単に決めていいの?」
妻「失敗したら離婚やよ!」
私「・・・」

ハッと我に返りました。
確かに私は舞い上がっていました。


何ヶ月もネットで探していて「これなら」という物件に出会い、
1日かけて現地調査したので、
どうしても買いたい気持ちになっていました。

確かに妻の言うとおりもっと物件を見るべきなのかもしれません。
妻よ、ありがとう。


今回の物件については、
不動産屋さんが「多分無理」というところまで指値をさらに下げました。
通らなければ諦めます。
きっと次の良い物件が待っています。


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で、さっき、生まれて初めての「買付申込書」をFAXしました。
指値が通れば満室時利回りは16.9%(現状の空室率なら12.5%)

但し、早急な修繕が必要。
修繕後は満室時15%くらいになるのかな。

この後融資が通り、且つ満室経営できれば、
毎月のキャッシュフローは10万円を超えるはず!


不動産屋さん曰く「難しい」金額での指値です。
果たして通るか!?



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名刺を作成

今週末に不動産屋さんめぐりをするための準備をしています。


まず、妻の許可を取りました。

今後も妻の協力が欠かせませんので妻の機嫌を損ねては一大事です。(笑)


次に、D−FAXの契約をしました。

http://www.d-fax.ne.jp/

当初は、
「不動産屋さんにD−FAXの通信料金をご負担いただくのは
 あまり良いことではないなー。」
と考えて、
長い間押入れに眠っていた古い通常のFAX(ロール紙感熱タイプ)を
自宅の電話に繋げました。

が、もし大量にFAXが流れてきたら
 ・すぐにFAX用ロール紙を買いに行かなくちゃならない。
 ・夜中にFAXが届いたら子供が目を覚ましてしまう。
 ・迷惑FAXが届くようになったらめんどくさい。
 ・感熱タイプなので数週間で文字が読みにくくなる。
などなどのデメリットを考慮し、
不動産屋さんへはD−FAXのFAX番号を伝えることにしました。

しかも、D−FAXだと帰宅する前に
会社の休憩時間にパソコンから物件の概要を知ることができます。
これは大変大きなメリットです。
(凶と出るか、吉と出るか、それとも大勢に影響は無いのか。)


そして、不動産屋さんに渡すための名刺を自宅のパソコンで作りました。


名刺の表面では「1棟アパート買います!」というアピール。

裏面ではもう少し細かな条件を書きました。
また、
・サラリーマンなので平日日中はケータイで連絡が取れなくても許してね。
・でも休憩時間には必ず折り返して電話しますよ。

といった風に不動産屋さんに好印象を持っていただけるような
文章も書き加えてみました。


先輩諸氏の皆さんは、不動産屋さんめぐりをする際には
何を持っていかれたのでしょうか?
少し興味があるところです。



クリックで応援ください。あなたにも豊かな人生を。



なにせ、アパート購入のための不動産屋さんめぐりは初めてなので
全てが手探り。ドキドキ、ワクワクです。

そして、週末に向けて意気揚々!

いよいよ買うぞ!

季節はまさに春。

まだ花粉症のクシャミを連発してグッタリしていることもありますが
そろそろ1棟アパート取得に向けて動き出したいと考えています。


私は1戸目は競売で手に入れたため、
不動産屋さん経由で物件を購入したことがありません。

どうやって不動産賃貸初心者である私と取引してもらえる
不動産屋さんを見つけるのか、というところからのスタートです。

とりあえずネット上で目ぼしい物件を探し、
(大幅な値引きがあれば)買っても良いかなというアパートの内見を申し込みました。

もちろんネット上に掲載されている物件への買付け申込みだけが目的ではなく
ネット上に掲載されていない物件を紹介していただくことが本当の目的です。
・・・が結局不動産屋さんからは何の連絡もありませんでした。

# 他に購入希望者が大勢いたのでしょうか、
# はたまた私の申し込み方法がまずかったのか、
# いずれにしろ経験値が+1となりました。


次なる手段としては、
ネット上で売アパート物件を取り扱っている不動産屋さんを
手当たり次第当たっていこうと考えています。

次に、その売アパートの管理を行っている不動産屋さんにも
「購入意思があり且つ購入することのできる自分」
をアピールしていこうと考えています。


よし、元気が湧いてきたぞ!

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百万石大家

百万石大家

 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。