アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

坪0.65万円の土地が坪12万円に!?

昨秋、うちの近所で競売にかけられていた建物付の土地が更地になりました。

↓で地元市役所に問い合わせるきっかけともなった競売物件です。
市街化調整区域に自宅は建つのか?


落札額は調べていませんが600万円程度だと思います。

面積は約920坪(約3030屐砲任靴燭里把敕り0.65万円です。
市街化調整区域です。

この更地がこの後どうなるのかを興味深く見ています。


その近くでは、住宅用地として坪当り12万円で売られています。
同じく市街化調整区域です。
# ちなみに2区画以外は売れ残ってます。
# 坪12万円はちょっと高い価格付けのように思います。

もしこの更地も住宅用地として転売されるとしたら落札業者はボロ儲け?


この競売に掛けられていた物件には
老夫婦が住んでいらっしゃったハズです。
# 情け容赦なく引越しさせたのかなぁ。引越し先は見つかったのかなぁ。
# 引越し費用を負担してあげたとしても充分割りに合うよなぁ。

物件内の土地には先祖代々のお墓がありました。
# 神主さんのお祓いを受けて、お墓は取り壊したのかなぁ。

物件内の土地の一部は、無許可で宅地へ転用されている土地が含まれ
農業委員会の指示によっては農地として戻さなくてはならない義務が
発生する土地も含まれているとのことでした。
# 実際には「農地に戻せ!」なんていわれることはないのかなぁ。


市街化調整区域の競売物件であっても、宅地として転売できるのかなぁ。
# 数ヶ月程度でも、自宅として住んだ後なら転売可能になるのかなぁ。



いずれにしろ知識と多少の資金さえあれば
誰でもお金を稼ぐことができる訳です。

一に勉強、二に勉強です。


〜〜〜 追伸(09/06/04) 〜〜〜

うちの近所にある上の土地は不動産会社が落札していて、
近日分譲住宅地として売り出されることがわかりました。


「市街化調整区域」である障害は裏ワザですり抜けたようです。

8区画中、1区画は近所の人(住居表示が同じである人)しか買えません。
その代わりに坪単価が2万円ほど安く設定してあります。

市街化調整区域に自宅は建つのか?
↑で市役所の方が説明した「人的条件」の裏ワザを使っているようです。


市内で最安値となる分譲地です。完売すれば粗利は6000万円くらいかなぁ。
「開発」って儲かるんだなぁ・・・。


不動産投資で利益が出たなら不動産業にも挑戦してみたいと思います。

高齢者住宅は誰が儲かるのか?

健美家ニュースに以下のような記事がありました。

投資効率高い高齢者住宅の潜在マーケットに期待(健美家ニュース)



石川県のお隣、富山県砺波市にある砺波駅のまん前!(駅裏ですが)
に建設中の高齢者福祉施設「ちゅーりっぷの郷」の入居募集が近日始まります。

60歳以上でないと入居できないそうです。
募集家賃ですが、修繕積立金や公共料金などを払うと
最低でも毎月10万円以上が必要となります。

一体どんな人が入居を希望するのでしょうか?想像できません。


60歳といえば、ほとんどの人が自宅を持っている年台です。

施設には病院やカラオケルームなども付いているようですが、
住み慣れた家を売ってまで賃貸マンションに住みたい人なんて
本当にいるのでしょうか?

貸家暮らしの人はもちろんそんな高額なところへは引っ越せないでしょうし・・・。

うーん、興味がそそられます。
今後の動向を注視したいと思います。


この施設には砺波市が2億7700万円を助成があるそうです。
さらに県などからも助成があるとか。

高齢者向け賃貸市場では、相手には『お上』が後ろについています。
私たちサラリーマン大家に勝ち目はありません。

やはり若い世代向けのアパート・マンションで今後も勝負していきたいと思います。

ちょっと休憩

また風邪を引いてしまいました。

自分に科した最低限の約束
「毎日、不動産について勉強する。」

という日課をこなして早めに寝ることにしています。


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前回書き忘れたことも自分のために以下にメモしておきます。

・入居希望者の4〜5割がネットで物件を調べてから
 問い合わせor直接来店する。

・不動産情報誌からは3割くらい。

・残りは問い合わせや予約なしで
「この近くにこんな賃貸物件はないですか〜」
ってな感じで直接来店する。

【結論】
管理をお願いする不動産屋さんはやっぱり物件の近くの方が良い。


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以下、自分のために
不動産屋さん廻りの目的と重要性を確認します。

(1) CFプラスとなる不動産を購入する!

(2) 不動産取引の知識を深める。
  (不動産が購入できなくとも知識が増えればOKだ!)



毎週の単独行動で妻の機嫌も悪くなってきたので、
今週末は金沢市街不動産探訪はお休みして家族サービスに徹します。

ということで、来週末からはまた(家族の理解を得つつ)
ガンガン不動産屋さんへアタックするつもりです!


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空室を埋めます!

今日は、私が既に持っている区分所有の空きが出た件で、
物件を管理していただいている不動産屋さんのところへ相談に行ってきました。

・現状の家賃設定では厳しいか?どうすれば早く空室が埋まるか?
 (家賃を下げるべきか?リフォームを施せば今の募集家賃を維持できるか?)

を相談してきました。


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その結果、しばらくは現行と同じ家賃で募集していただくことにしました。

但し、
「敷金2ヶ月」or「敷金1ヶ月+保証会社の保障(連帯保証人不要)」
を選べるようにしていただきました。

そしてネットや不動産情報誌では、
「連帯保証人不要!」
ということで募集していただくことになりました。

ちょっと「イイ感じ」で広告を打っていただけることになっただけでも
今日訪問させていただいた甲斐がありました。
(ほんの気持ち程度ですが)安心できました。


「連帯保証人不要」≒「夜のお仕事のかたもOK」
という意味になるそうです。物件は繁華街に近いのでそんなかたの需要も多いそうです。
(勉強になるなぁ。)

お家賃を払っていただける人であれば誰でも良いので
とにかく早く空室を埋めたいっ!!!  (>_<)


連帯保証人になっていただいた方でも、
実際に滞納が起きたときには賃借人の代わりに家賃を支払う方は少ない
という話も伺いました。
その他、興味深い話をたくさん聞かせていただきました。


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某藤山先生の不動産投資参考書には、
「夜間の内見者のために電気、水道は開通させておくべき」
と載っていたのですが、これについても聞いてみました。
(前回募集時は、電気も水道もオーナー(私)の負担で開通させておきました。)

答えは、
「不要」
でした。

そもそも夜間は不動産屋さんも営業していません。
夏場は夕方でも明るいですし、
暗いときはクルマに常備してある懐中電灯を使うそうです。

薄暗くてよく見えない部屋よりも、
電気が通っていて明るさ内見者さんにとっては印象は良いでしょうが、
部屋を決めるかどうかの決定にはあまり影響はないだろう、
とのことでした。

うーん。確かにその通りのような気がします。
ということで今回は、電気・水道を開通させるのはやめて様子を見ることにしました。

毎月数千円の出費(電気代、水道代の基本料金)も痛いですしね。


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不動産屋さんへは週末に来店者が多く平日は少ないものだと思い込んでいましたが、
そうではないそうです。

金沢市中心地に近い不動産屋さんなので、
部屋を借りる人もサービス業に従事する人が多いため、
平日がお休みの方が多いのだそうです。
(ごもっともです。が、私は気がついていませんでした。)

春先の引越しシーズン以外は、
週末の結構来店されるお客さんは少ないそうです。

今後は気兼ねなく週末に不動産屋さんへ伺うことができます。


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銀行から中古収益物件購入の打診を多く受ける不動産屋さんがあるそうです。
そこでは、
「建物価格ゼロで土地路線価の8掛け」
ならば購入を検討されるそうです。
(もちろん全額キャッシュで買うそうです。)

それに比べると、ネット上で売りに出されている中古収益物件なんて
バカみたいに高いですよねー。
土地+建物価格で、固定資産税評価額以上の値段で売られている物件がほとんどです。


ローン特約をつけないと買えない私達のような一般サラリーマンには
そんな物件情報はなかなか入ってこないと思います。

でも、
きっと私にも購入できる物件が見つけられると信じて今後も探し回りたいと思います!


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不動産屋さんと直接お話できるのは本当に勉強になります。

学習用教材(不動産投資マニュアル、セミナーDVDなど)と比較すれば、
今日の1時間程度で、1万円分以上の勉強になった気がします。


不動産屋様、お忙しいところ本当にありがとうございました!

人生で初めての×××

「買付申込は○○○○万円以上でお願いします。」
といわれていた今回の物件ですが、
周辺家賃相場などを再確認して買付申込は行わないことに決めました。

その記入した金額の低さにはきっと呆れられていると思います。
売主さん希望価格とは1000万円以上かけ離れています。
もしかしたら今後は相手をしていただけないかもしれません。

# もっと高値を付けてもよかったのかなぁ・・・。
# でも空室率7割だしなぁ・・・。
#
# 社会人向け物件はここ数カ月で需給が急激に悪化しているみたいだしなぁ・・・。


実は、
私が既に持っている区分所有(1戸)の入居者さんも
今月末に退去なさることが決まりました。
入居者の方は今後ご両親と同居するのだそうです。

金沢市街地へ通勤できる距離のところに実家があるケースでは、
このように「ひとり暮らし」をやめて実家に入られる方が最近増えてきているそうです。



ということで、今週末は
物件を管理していただいている不動産屋さんのところに
今後の相談に行ってきます。

なにせ、記念すべき人生で初めての「入居者さんの退去」です。

・今後はどうやって募集をかけていただけるのか。
・家賃は下げるべきなのか?
・リフォームしてでも高めで募集するのが良いのか?
・それとも数ヶ月はこのまま様子を見るのが良いのか?

などなど

空室を作ってくれた退去予定の入居者さんには感謝します!
こんな機会がないと空室を埋める勉強なんてできないですもんね。

今後のためにこの機会をキッチリ活かしたいと思います。
ラッキー!

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百万石大家

百万石大家

 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。