アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

直接契約の入居希望者、お二人目

前回からのつづきです。

『千年たってもいい話』を買いました。




これも良いCDだと思います。
(本がくっついていますがかさばるので捨てましょう。CDがメインです。)

私もこれでまた生活習慣と考え方が変わりました。

今までは無駄使いをしている人がいるだけで、

「お前、そんなお金の使いかたじゃ貯まんないぞ!」
「そんなんじゃいつまでたっても小金持ちにはなれないぞ!」

とイライラしていましたが、今ではイラつかなくなりました。

そして気が楽になり、いつも笑顔でいられるようになりました。

頭も少し冴えてきた気がします。
そして、また成功者に一歩近づきました。



直接契約を結ぶため、私がインターネット上で直接募集しているサイトから
2人目の入居希望の問い合わせがありました。

今度も無職のかたです。が、保証人はいらっしゃるそうです。

お二人とも携帯からのアクセスでしたが、
ケータイで部屋を探す需要はそれなりにあるようです。


入居希望者が現れるたびに、
毎回片道1時間をかけて部屋を案内して差し上げるのは難しいことがわかってきました。
滞納リスクや、滞納家賃の取り立て業務に対応する気持ちも萎えてきましたので、
直接契約を結ぶのはやめました。


今回の入居希望者さんにも「仲介業者さんを通してください。」と連絡しました。

今後は、
ネット上の募集文に「仲介業者さんを通して契約願います」と明記しようかと思います。
ネット上で自分で自分の物件を紹介するという方法は案外使える方法なのかもしれません。


この入居希望者かたは、
「不動産屋さんに仲介に入ってもらう場合の、仲介手数料(家賃1ヶ月)がおとましい。」
「初期費用をなるべく安く抑えて引越ししたい。」
とお考えのようでかたくなに「直接契約」をお願いされましたが、お断りさせていただきました。


つづく

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前回からのつづきです。

募集条件ですが、敷金礼金ゼロにしました。

従来は敷1礼0でした。

以前から、
「空室にしておいても無駄なので敷金礼金ゼロにしたいなぁ。」
と考えていましたが、
不動産仲介業者さんが
「敷金1は預かっておいた方がよいですよ。」
と頑なに希望されていたので、
ずっと「敷金1」という条件で募集していました。

# 敷金0だと夜逃げされた場合などの現状回復費は
# オーナー負担になることを覚悟しておいてほしいといわれました。
#
# きっとそのあたりで、過去にオーナーさんとトラブルがあって
# 仲介業者さんとしては
# なるべく「敷1」で契約したいのだろうと推測します。


今回は驚きの事実を告げられました。

「敷金0の場合も退去時のクリーニング代のみは
 入居時に預かりますので、
 実際に入居者さんが引越しの際に必要な金額は
 2〜3万円しか変わらないんですよ。」
「だけれども、敷金0だと
 入居希望者さんへのアピールは強いですよ。」

とのことです。
そんなことなら、もっと早くに敷金0で募集したかったー。

でも、これで気分的にも落ち着きました。

多くの入居者募集広告が踊る中、
今度こそ私の物件は借りる人にとって一番お得になったと思います。

これで入居者も1ヶ月以内には決まると思っています。

が、しかし、まだ募集強化のための対策があります。

空室期間を1週間でも短くするため今後も頑張ります。



1つのこと(1区分所有)に集中すれば対処していけば、
きっと次のステップ(一棟アパート)に上がったときには
楽に問題に対処できるハズです。


「千里の道も一歩から」
「年収1億の道も、まずは区分所有1戸の空室埋めから」


つづく

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プチリフォーム完成、まるで新築のようなお部屋に

前回からのつづきです。

無職&保証人なしの方からキャンセルのメールが届きました。
敷金3ヶ月は払えないそうです。

不動産屋さんへ支払う仲介手数料がゼロで済むことを考えれば、
敷金3ヶ月は高い金額ではないのですが、この方はあまり
「部屋を借りるのにどの程度のお金が必要なのか」
をあまりご存知なかったようでした。

# 一般的にみても「大家-入居者間の直接契約」は
# 入居者にとっては悪い契約ではないと思います。


この方は東京で住み込みの仕事を見つけられたそうです。

確かに、無職でマンションを借りてそのあとバイトを見つけるよりも
東京で住み込みの仕事をされるほうが良いと思います。
この方の良い仕事と良い生活をされていくことを祈ります。

# 入居希望者から直接色んな話も聞いてみたかったのですが、
# それは次回のお楽しみです。



セルフプチリフォームを実施しました。

20年物の茶色くなったブラインドカーテンを撤去し、
ピッカピッカのカーテンレールを設置し、そして
クールなロールスクリーンを設置しました!


ロールスクリーン


結構、いい感じで出来上がりました。

手先が不器用でDIYは苦手なんですが、
ロールスクリーンは10分で取り付けられました。

カーテンレールは30分くらいかかりました。

錐と手動ドライバーを使って作業しましたが、
手が痛くなりました。次回からはインパクトドライバーを試してみたいと思います。


# DIYに挑戦するため、インパクトドライバーは自宅に買ってありますが
# 押入れの肥し状態です。いまだに使いこなせません。
# 木材に穴をあけるための刃も別途買わなくては・・・

プチリフォームの結果、キッチン周りさえ気にしなければ
築5年程度の今どきマンションにも見劣りしない部屋になった(気がします)。


ついでに、私が1室のみを所有するマンション全体の空室状況を見てまわりました。

なんと、昨年夏には12室中空室は1室のみだったのに、
現在は私の部屋を含め、5室が空室となっているではありませんか!

私以外の皆さんも苦戦されているということです。
(= 皆さんの募集家賃が相場に比べて高いということになるのかな?)



そんなあたりの事情も伺おうと思い、
仲介をお願いしている不動産屋さんの店頭に行ってきました。
曰く、
「先週も2名の入居希望者に内見していただきましたよ。」
 (数10とある空室から、私の部屋を内見物件に選択していただけていることは素直に
  ありがたいことです。)
 (でも内見された方は、より家賃の安い部屋で契約を決められているとのこと。)

「yukさんのマンションの募集家賃は決して高くありませんよ。」
「ただ、中級グレードを求める入居者さんが極端に少ないのです。」
 (でも、安い賃料設定のところは成約に至っているんだよなぁ。)
  ・・・
  云々云々
  ・・・
「昨年まで5万円程度のグレードの物件を、
 入居希望者さんは『3万円台』で探されていらっしゃいます。」
「昨年までは『家賃2万円台』というだけで不動産情報誌で注目を集めていたが、
 今では2万円台はザラにあるので目立たなくなってきました。」

↓↓↓
ここでようやく不動産屋さんのいいたいことがわかりました。

「私の賃料設定が割高だ。」ということです。

私の賃料設定は昨年であれば相場通りの設定であるが、
近辺の同グレード(中級グレード)の築古物件オーナーは
ここ1年間で5000〜10000円程度の値下げを断行している。


どうやら不動産屋さんからは、
「募集賃料を下げた方がいいですよ。」
といった直接的なアドバイスは決していただけないようです。

こちらが話される内容から主旨を汲み取らなくてはなりません。


で、私も募集家賃を下げることにしました。
これで6月以降、4、5回目の募集条件変更です。

でも今度こそ1ヶ月以内に契約が決まる気がするなぁ。
(一部願望を含みます。)


値下げすることでさらに利回りは低下しました。

修繕積立金、管理費、固定資産税などを考慮した満室時実質利回りは「4%」程度(笑)
空室が3ヶ月以上あったらその年は赤字です(笑)

しかし利回りとは関係なく、
この区分マンションのお陰で色々と勉強させていただいているので
当面はホールドです。


つづく

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直接契約へGo!Go!Go!

前回からのつづきです。

直接契約候補の入居希望者さんは、やはり保証人ナシでした。

しかし、私も無職の時代に部屋を借り
滞納することなく家賃はきっちり払っていました。
(そのときは親に保証人になってもらって契約しました。)

真面目な感じの人であれば無職であっても部屋を貸してあげたい、
という気持ちが私のどこかにあります。


<<< 直接契約へのPOINT >>>

(1)「契約書」


契約書のひな型はインターネット上からダウンロードします。
googleで検索すればたくさん見つかります。

「○○不動産協会会員限定で使用可」
なーんて書いてあるものが多いですが気にしないで使いましょう。

契約書上から「○○不動産協会」と書いてある箇所を消しちゃえば問題なしです。


(2) 定期貸借契約を結ぶ


入居希望者さんは、無職&保証人なしですので、
「普通貸借契約」ではなく「定期貸借契約」で行きましょう。

滞納などのトラブルがあっても、
入居者さんは居座り続けることはできません。

大家側(私)も素人なのですから、当然
大家側の権利の強い契約を結ぶベキだと思います。


(3) 敷金を多めに預からせていだだく。


通常の方が部屋を借りるときは、敷金1+家賃保証サービス0.5くらいですので、
"貸倒れ引当"を見込み
3ヶ月分くらいの敷金を預からせていただけるなら
無職の方でも(真面目そうな人であれば)、
入居していただいてもいいんじゃないかな、という判断しました。

滞納があったらさっさと退去してもらえばいいでしょう。

また、敷金3ヶ月分もあればそんなに私も大損しないでしょう。




一応、不動産屋さんに
「無職で、今からバイトを探す方に賃貸保証は付けられますか?」
と質問してみました。が回答は、
「難しいでしょう。」
とのことでした。

非正規社員であっても定期的に収入のある方はマルで、
定期的に収入のない方はバツ、だそうです。
(予想通りでした。)

定期収入があっても金融事故(クレジット支払の遅延など)などがある方は
もちろんバツです。



さぁ、直接契約に向けて大詰めです。

滞納なく住んでいただけてラクラクと家賃収入復活なるのか?
それとも滞納の泥沼地獄か!?


つづく

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不動産仲介業者さんを通さずに入居希望者と直接契約か

前回からのつづきです。

部屋のグレードアップ(=空室を埋める)のため、
少し迷いもありましたがロールスクリーンも買いました。


なんとか空室を埋められないかと考えるうち、
インターネット上で直接賃借人を募集されているサラリーマン大家さんを発見しました。
「私もやってみようかな」

ということで、とりあえず無料掲示板に「入居者募集!」と投稿してみました。


先週のテレビで、
主婦からカリスマ大家に転進された鈴木ゆり子さんが紹介されていました。

自分で物件の案内&物件管理をされる鈴木さんのテレビの影響もあってか、
「直接契約も結構アリかも・・・」
と思いました。


・・・すると、早速、反応あり!!


無職だそうです。
これからバイトを探すそうです。
保証人の有無はまだ不明です。多分、保証人ナシです。

なぜ部屋を探すのに不動産屋さんではなく、
「大家さんが直接入居者募集する掲示板」で部屋を探そうと思ったのかは不明です。



とりあえず週末、グレードアップのために部屋へ行くついでもあるので、
私が直接入居希望者さんに良い点をアピールすることにしました。


ここで、私の選択しは3つ、かな・・・

(1) 不動産業者さんに連絡して、不動産業者さんを通して契約する。
  (保証人なしだと仮定して)
  ・家賃滞納保証サービスを付けられるのであればマル!
  ・ただし、入居者さんは1か月分の仲介手数料を取られる。
  ・保証サービス料も入居者さんが支払うことになる。

(2) 私が直接契約を結ぶ。
  ・敷金を多めにいただければ、空室が続くよりマシ
  ・契約書の作成を学ぶことになり、
   今後、私が大きく飛躍するための勉強になる。
  ・直接契約でも、家賃滞納保証サービスを付けられるかもしれない。
  (家賃滞納保証サービス会社に確認してみます。)

(3) 入居を断る。


おそらく入居希望者さんは保証人ナシだと思うので、
(これは明日確認してみます。)

(2)→(1)→(3)の順に当たってみようかと思います。


「勤務時間中は電話に出られません。」
と予め断っておけば滅多なことで緊急の電話なんてかかってこないでしょうし、
契約書を自分で作るなんてサイコーに自分の勉強になりますからね!



果たして、どうなる!

空室は埋まるのか!?


つづく

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Appendix

百万石大家

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 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。