アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

任意売却の仕組みと体験談


前回からのつづきです。

ナルゾウさんの無料レポート
「不動産投資家必見! 任意売却物件とは?」
を読みました。

「不動産投資家必見! 任意売却物件とは?」
http://mailzou.com/get.php?R=29131&M=13246

興味深く読ませていただきました。
私からもオススメしたいと思います。



要約(ネタバレ)すると、
「任意売却物件情報の集まる不動産屋さんと仲良くしよう。」
「お金持ちに見られるよう心がけよう。」
といった内容だったかと思います。

ネット上に転がっている通常物件はほとんどが割高です。


他の人からみて私は
「お金持ちでない普通の人」に見えると思います。
これからは小奇麗な服装を身につけるよう心がけようと思っています。

お金持ちそうに見えるようにと、
奮発して水晶のブレスレッドを買いました。

いつでも胸を張って、
話をするときには急がず、落ち着いた口調で、
大物そうに振舞うように心がけるようにして
一棟マンションGetに向けての準備を進めます。


つづく

今年こそ1棟を。クリックで応援をよろしくお願い致します。

マイペースでいこう!

いい物件がないか、
インターネット上でそれなりに探しましたがなかなか見つかりません。


前回からのつづきです。


1棟だけ、
「もう少し価格が低ければ・・・」
という物件があり、不動産屋さんに電話してみましたが
これ以上がそんなには下げられないということでとりあえず諦めました。

# この物件は今後もチェックしていこうと思っています。
# 近くへいくついでに物件、及び周辺をチェックしてみます。

また新たに、石川県の隣の富山県の物件もチェックするようにしました。


触手を伸ばしたくなる物件すらなかなかみつかりません。
私の物件の探し方が未熟なのかもしれません。


初心に戻るため、久々に

「投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術」
を観なおしました。

↑このウルトラ物件獲得術は、
勝手に私が「お師匠様」と呼んでいる投資家けーちゃんさんのセミナーDVDです。

付属のテキスト(プリントアウトしたもの)はパソコンの傍に置いてあり
気がついたときに読むようにしています。

私の「座右の書」ともいえるセミナーDVDです。



やみくもな物件探しを続けず、
とりあえず青色申告の準備を今週中に終わらせ、
過去に買ったセミナーDVDを観なおしたりしようかと考えています。

不動産投資セミナーに参加して
自身を鼓舞するのもいいかもしれません。


今週の目標:
・青色申告用決算書類一式の作成


深呼吸して、落ち着いて、着実に前に進みたいと思います。


成功する方法は必ずある、と思っています。




つづく

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物件探し続く

前回からのつづきです。

物件探しを続くけています。

昨年は不動産屋さんの店頭を数多く訪問させていただきましたが、
あまり効率的ではなかった気がしているので、今年はまずは
インターネット上での物件検索を重視しています。

at home
http://www.athome.co.jp/

とちいえ君(石川県のNo.1物件情報サイト)
http://www.tochiiekun.com/toshi/a000000001-TYU.html

といった物件情報をまとめたサイトや、
各不動産屋さんのホームページ上で紹介されている物件などを検討しています。

「きっと良い物件が見つかるハズ」
と信じて自分の尺度に合う物件を探しています。


そうそう、
2009年6月からずっと空室だった区分所有1室はようやく契約がきまりました。
うーん、長かった。

決め手は「家賃設定を下げたこと」と
「引越しを検討する人が増える季節になったこと」
と分析していますが、
プチリフォーム(カーテン交換、カーテンレール交換、32型テレビ設置など)
も頑張ったことにも効果があったと信じたいと思います。


8ヶ月の空室期間はオーナーである私が
マンション管理費+修繕積立金を払っていました。
(これが周辺の分譲マンションと比べ高額でした。)

プチリフォーム費用や家賃設定を下げたこと、
そして、マンション管理費+修繕積立金を私が払っていたことで、
今回の空室期間の分を取り戻すには1年くらいかかります。

区分所有は空室期間を最短にしなくちゃ儲からないなぁ・・・。


つづく

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数ヶ月ぶり、物件探し再開

前回からのつづきです。

一戸の空室は相変わらずですが、問い合わせが来始めましたし、
まぁしばらくこのまま放っておきます。

(この週末に契約まで行ってくれないかなと期待してます。)

という訳で、いよいよ2010年の新規物件探しが始動します!


まずはネット上で目ぼしい物件を物色します。
で、今週末はそのうち何軒かを見てまわろうと思っています。

私はまず、不動産会社さんに電話やメールで問い合わせるよりも
まずは物件を見に行きます。


メールで問い合わせてると返信が遅い場合に時間が勿体無く感じます。

FAXの物件資料を見ても、印字が汚い場合も多く
外観はきれいなのか汚いのかすら分かりません。

電話で問い合わせると、まず不動産会社さんと一緒に説明を伺いながら
物件を見て回ることになりますが、
やっぱり時間がは勿体無い気がします。


それよりもまず、ネットや、現場で
 ・物件の空室は何割なのか?
 ・周辺マンションの空室状況は?
 ・外見はきれいか?共用部はきれいか?リフォームは必要が?
 ・駐車場の有無は?近隣に駐車場はあるのか?

などを確認して、購入できる可能性があるときは
そこで初めて、不動産屋さんに電話します。
(購入する気持ちになれないときはそのまま立ち去ります。)


そんな私の考えかたは間違っているかもしれません。
が、シバラクはこのスタンスで行きたいと思っています。


つづく

今年この1棟ゲットだぜ。クリックで応援をよろしくお願い致します。

正月休暇、有意義に使っています。

前回からのつづきです。

2009年度からは青色申告するので、
会計ソフト(やよいの青色申告)を使っています。

2009年度の収入や経費などをエクセルでメモしてあったものを、
仕訳入力しました。

どの勘定科目を使えば良いかはネット上で調べて何とかなりました。

日商簿記3級の知識も一応は活かせました。

ちょっとわからない箇所(勘定科目の増やし方など)があったのは、
発売元にこれから問い合わせてみます。


あとは決算仕訳が少し面倒そうですがなんとかなりそうです。

# 消耗品を現金で購入した分の仕訳は簡単ですが、
# カード払いにした分で、12月31日までに支払いが済んでいるものと
# 済んでいないものを区分けするのが少々面倒そうです。
#
# 以前からほとんど使わないクレジットカードがあったので、
# 2009年からはそのうちの1枚を
# 「不動産投資専用クレジットカード」ということにして
# 不動産投資用銀行口座から落ちるようにしてあります。
#
# もちろん銀行口座はプライベート用と不動産投資用で分けてあります。

問題はさほどないと思っていますが、
決算資料作成時に大きな問題が発覚するかもしれないので、
決算資料は早めに作成しておきたいと思っています。


(多くの書籍にそう書いてあるので、)
これから事業として不動産賃貸業を展開していくためには、
ある程度の簿記・会計の知識を知っていたほうが良いと思っています。

今から2月の確定申告までの時期は、
私が今後の大きく飛躍するための「会計を学習する時期」という訳です。
頑張ります。


つづく

今年もクリックで応援をよろしくお願い致します。

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百万石大家

百万石大家

 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。