アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

退去リフォーム後の部屋を見てきました。

管理していただいている不動産屋さんから
「リフォームが終わったので確認していただけませんか?」
との連絡をいただきましたので、
リフォーム後の状態を見てきました。


部屋に備え付けの棚がボロボロだったので
「この機会にキレイにしたい。」
と要望を伝えて、
オーナー負担分の見積もりをお願いしているつもりでしたが、
リフォームが既に終わっていました。

入居者の方が破損された(と思われる)他の箇所のとの相殺という形で、
備え付け棚の修理費は、入居者の方にご負担いただきました。



今日は「敷金の清算」のために不動産屋さんに伺ったのですが、
不動産屋さんの方は
「敷金を、私→不動産屋さん→リフォーム業者さん&元入居者さんへ」
と考えていました。
一方の私は、
「備え付け棚の修理見積もりの確認だけかなぁ。」
だと思って、
敷金相当の現金を持たずに不動産屋さんを訪れてしまいました。

敷金は月曜日に銀行振込させていただくことになりました。


不動産屋さんには迷惑をかけてしましました。
でも次回からは大丈夫です!!


これで、
「物件取得→募集→退去→退去後リフォーム→再募集」
という大家業の1クールを経験させていただいたことになります。

藤山勇司氏がいうところの
「不動産投資の路上教習」
が終わり、そろそろ初級不動産投資家を卒業する時期が近づいてきた気がします。

不動産投資の路上教習においては、
「投資金がいつ回収できるかわからない」
という失敗を犯してしまいました。

次の物件購入(1棟アパート)では失敗しません。

# ネット上の売却物件情報を眺めていると、
# 同じ失敗を2000万円以上の金額で犯している人もたくさんいるようです。
# それに比べれば、私は超ラッキーです。



肝心の次の物件購入のメドは立ちません。
一応、今日も再度「物件を探してほしい」旨をお願いしてきました。


最近は、
「今のうちに宅建でも取っておこうかな。」
ということで参考書を開いたりしています。

まだ今秋の受験は決めていません。

宅建は3年前に一度受験しましたが、そのときは不合格でした。
ですが、あと1〜2回受験すれば合格できそうな気はしています。

活動再開に向けて

しばらくぶりのブログです。

最近は腰痛激化などでグッタリしていました。


6/7に退去部屋を見に行きましたが部屋のリフォーム見積もり連絡が
不動産屋さんから頂けるのを待っています。

不動産屋さん経由でのリフォーム見積もりって
こんなに時間がかかるものなんでしょうか。
(不動産投資初級者なのでよくわかりません・・・。)

催促して不動産屋さんの気分を損ねさせても面白くないかなぁ、
と思っているので2週間くらいは待つつもりでいます。

早く処理して前に進みたい気持ちがありますが、
1部屋持っている区分所有は、
『不動産投資の実地訓練』
のつもりなので、
「書籍・参考書ではトントン話が進むけど、実際はこんなにのんびりしたものなのかなぁ。」
と感じながらハヤる心を抑えています。


新規物件(1棟アパート)取得の方も、
同じ不動産屋さんに割安な物件を紹介いただけないかなぁと、
こちらも連絡を待っている状態です。

金沢市内のネット上の売却物件はほとんど見尽くしてしまいましたし、
口実なしで知らない不動産屋さんに飛び込んでも
なかなか難しいですし、どうしようかなと考えているところです。


しかし、よく考え、自ら動けば必ず道は開けるはずだと信じています。

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退去後の部屋を見てきました。

今日は退去後の部屋の様子を見てきました。

駐車場がない物件なので、
近所にある金融機関の駐車場にしばらくクルマを止めさせてもらいました。

が!部屋の様子を見て戻ると、
駐車場の出入口にロープが掛けられて出られなくなっていました!

# ちょっとあせりましたが、ロープはロックされておらず、
# 自力でクルマを脱出させることができました。以後気を付けます。 (^^;


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部屋は結構荒れていました。

白いクロスの一部は焦げてました。
(テレビが置いてあったところが熱で焦げたようです。)
また壁に醤油をぶっかけたような大きなシミや、
手垢もベタベタに付いていました。

退去される方も全面クロス張替えは合意されているようなので良いのですが、
クロスが汚れやすいものだったのかもしれません。

# このクロスは私がヤフオクで買った安物です。
# 私に汚れの責任の一端があるような気もしますが・・・


ボロボロになってしまった備え付けの棚も見てきました。

合板の表面がめくれ上がって何とかしなくてはならない状態でした。
経年変化のようにも見えましたが、一部は退去者さんにご負担いただき
残りはオーナー負担となりそうです。


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部屋の様子を見終えたあと、
1時間ほど不動産屋さんのお店で打ち合わせさせていただきました。

前回は、
・保証人不要だと敷金1ヶ月+保証会社の保証をつける、or
保証人ありで敷金2ヶ月、の選択制(当然礼金はなし)
・人によっては3000円/月まで値下げしても良い。
という条件で募集依頼をお願いしましたが、
今日、募集条件を下のように変更してきました。

・保証人についてはは上と同じ
・人によっては6000円/月まで値下げしても良い。
・テレビとベッドを無料でレンタルします。
という条件です。

テレビ(約5万円)、ベッド(約2万円)の費用はオーナー負担です。


最近は不況の影響、競合物件の増加などの理由で、
賃料相場がどんどん下がってきているというお話を伺いました。

またそんな中でも
「春時点で入居率3割だったのが、数ヶ月でほぼ満室になった。」
という話も伺いました。

そのほぼ満室にできた理由は、
家電家具の無料レンタルと割安の賃料設定とのことでした。

ということで私もマネさせていただきました。
私も、とにかく早く空室を埋めたいのです。


競売で落札する時には9年で回収すもりで利回り11%となる価格で落札しましたが、
想定外のリフォーム費と賃料下落で、全くモトが取れるの見込みが立ちません。 (^^;

ですが、この区分所有物件は
「不動産投資の実地訓練用」
という位置づけなので、赤字にならなければまぁ良しとしましょう。

# 空室の間は、私が月がマンション管理費+修繕積立金を払う形になるり、
# 毎月2万円の出費となります。

これから不動産投資を始められる方も、
最初は小さい金額で、失敗してもリカバリできる範囲で始められることを
勧めたいと思います。


また、前回のお店に伺ったときには少ししか話せなかった
「築古中古一棟物件を探しているが、なかなか良い価格で買えなくて困っている。」
という件も再度伝えて、物件探しをお願いしてきました。

良い物件に巡りあえるといいなぁ。


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退去立会い、部屋が荒れている!?

今回は私が昨年競売で入手した区分所有物件の話です。
5月末に退去されました。

不動産管理会社さんから
「退去された方の部屋がかなり荒れているので、一度見に来られませんか?」
とお電話をいただきましたので明日早速行ってきます。

また不動産の勉強ができます。
ラッキーです。ついとります。

私はかなりの赤面症で、今でも話のは大の苦手ですが、

「人を動かす」「道は開ける」

を読んでからは、滞りなく大抵の人と会話できるようになりました。

# やはりウマが合わない人とは相変わらずダメですが、
# 明日も良い機会ですので、担当者さんと仲良くなってきたいと思っています。

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入居者は若い普通の女性の方で、
1年弱しか住んでいらっしゃらなかったのですが
壁紙は全て張り替えが必要とのことです。

# 私は私が一人暮らしをしていた頃は、
# 退去時の請求が怖くて画鋲1本さえ壁には挿せませんでした。
#
# 一体どんな部屋の使い方をしていたんでしょうか?
# 世の中いろんな人がいるもんなんですねぇ・・・

昨年、壁紙は前面張り替えたばっかりなんですが・・・。


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ちなみに今日(6/6)は、石川県の一大イベント
「金沢百万石まつり」の開催日でした。
金沢百万石まつり

うちの娘に
「来年は珠姫役に応募してみない?」
と尋ねてみましたが
「絶対イヤだ。」
と言われてしまいました。 orz


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百万石大家

百万石大家

 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。