アパート経営+ビジネス起業で、目指せ百万石!

北陸は金沢の地でアパート経営に励む兼業サラリーマン大家の不動産投資日記  (最近はサラリーマン卒業→自営業への転身を考えているために不動産の記事は少ないかも)

物件探し、さらに継続中

今秋前半は、
前回記事に挙げた「2棟目」の物件に後ろ髪引かれる想いが続いていました。

「あぁ、結構イイ物件だったよなぁ。」
「1番手の人が融資でコケてくれないかなぁ。」
なんてね。


他物件を積極的に探し辛い気持ちになれないし、
1番手の人が融資でコケたときに迅速に行動できるよう
「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」
をまた読み返しました。

レポートの中には、投資家けーちゃんとコテツさんの物件取得談が
掲載されているのですが、
投資家けーちゃんとコテツさんの両名は、
今回私が「欲しいなぁ」と未練たらたらな物件より
数倍好条件の物件を手に入れられていることに気付きました。


ここ数ヶ月の本格的な購入物件探しの中で、
前回記事に挙げた「2棟目」が一番良い物件だったんですが、

「投資家けーちゃんのように大きく成功したい!」
と考えているならこの程度の物件(満室にできれば剰余金100〜150万円程度、
現状の空室率のままでは剰余金をほとんど生まない)で迷ってちゃダメだんたんです。


ということでまた新たな物件探しです。

方法は今後も
(1)例のネット上のサービスで物件情報を得る。
(2)ネット上の不動産会社さんの売り物件情報を探す。
  と同時に「売り物件」を探してくださる不動産業者さんを探す。

という方針で進んでいきます。



ところで、以前から妻に頼んでいた
数百万円の融資がとうとう実行されました。

これで3000〜4000万円程度までの物件であれば、
ほぼ問題なく購入できるハズです。


・家族で海外旅行へ
・子供の高等教育のための費用を貯めよう。
・もっと広い家に住もう。
などなどを小まめに妻にアピールしてきたかいがありました。

私と一緒になって倹約生活を続け、同じ夢のために協力している妻に対し
この場でもお礼をいわせてください。
「夢に付き合ってくれていつも本当にありがとう。」
「きっと家族みんなでカナダへ行こう。カナダの次はマチュピチュだぞ。」


まだ結婚していない人は結婚したときには共働きをしましょう。
単純計算でアパート購入資金が2倍早く貯まります。

新しい洋服が欲しいだとか、宝石が欲しいだとかぬかす女性はなるべく避けましょう。
自由な生活を手に入いるまでに何倍もの時間や努力が必要となってしまうでしょう。


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物件探し継続中

前回の記事で書いたネット上で物件情報を紹介していただける業者に
「気になる物件があるので詳細な資料を送ってください。」
とメールで依頼しましたが音沙汰がありません。

東京の業者さんですので、きっと
私のような地方在住個人への対応は後回しにされているのかなぁ・・・、
と想像してます。


電話で遠方にある東京の業者さんへ
「早く詳細が知りたいよー」
と催促しても、まともな返答はいただけない気がします。

それに、物件を見る目を養うためにも
「外観だけでもいいので直接物件を見てこよう!」
と判断し、また金沢市街へ行ってきました。


私の住んでいるまちから金沢市街まではクルマで1時間くらいです。

往復2時間の時間代(Time is Money!)+ガソリン代(1000円程度)がかかります。
割に合うかどうかを判断して行動するように考えていますが、
まずは「経験値アップ」が私の最優先課題です。


(1) まず、東京の業者さんからのメールでは詳細がわからないけど、
良いかもしれないと思われる2棟を選択。

(2) 物件名、詳細な住所の記載がない業者さんからの資料をもとに、
Google検索、Googleマップを駆使して、物件名を特定!

(3) そして、自宅近くの図書館で現場の「住宅地図」をコピー

(4) 「住宅地図」を見ながら近くのアパート、マンションの位置、
そしてクルマをしばらくタダで停められそうな場所をチェック!

(5) そして現場へGo!


((1棟目))
資料上では戸数、間取り不詳のRC物件でした。

期待して現地に行ったのですが、1階が店舗(全空き)、
2、3階には計4戸(3DKくらい)でしたが全空きの廃墟マンションでした。

周辺のアパートマンションの入居率はかなり高めなのですが、
4戸+店舗では利回りが低くなってしまいます。
私にはコワくて買えません。きっぱりと諦めます。


((2棟目))
木造築古物件でした。

築年数の割に外観はボロボロ。
パッと見た感じの入居率は5/8。
だけどなぜかネット上では賃貸募集がされていないようです。

入居者の方が頻繁に出入りされていらっしゃったので
じっくりは見れませんでした。不審者に間違えられてもイヤですしね。

周辺のアパートの同じような間取りの物件の入居率も見てまわりましたが
どこもほぼ満室のようでした。
この物件だけがちょっと低めな感じ。
募集家賃が高いのか?それとも他に瑕疵があるのかな・・・
迷惑な入居者がいるとか?音漏れがヒドいとか?


アパートの壁には管理会社さんの連絡先が書いてありましたので、
とりあえず電話しました。

すると、既に買い注文が入っていて現在はローン審査待ちとのこと。
堅そうな申込者だそうで多分融資も通るだろうとのことでした。

情報入手が遅かったか、残念。



ところで賃料相場って何なんでしょう?

例えば同じように見える2DKアパートでも、
3万円/月のところもあれば6万円/月のところもあります。
おおよそ築年数に応じて安くなっていっていますが例外もあります。

立地条件なんていっったって、地方都市であれば
クルマと駐車場があればどこでも同じ気がするしなぁ・・・


不動産投資の参考書には、
「今は空室が多くても、周辺の家賃相場がわかれば本当の物件価値がわかる」
なんて書いてありますが、
「賃料相場」がいくらなのかが今の私にはまだわかりません。

(というマイナス思考はダメ。学び甲斐があることだぞ、と前向きに考えよう!)

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物件探し再開だ

「事業計画書の診断サービス」の結果が返ってきました。

提出の翌日には診断結果がいただけました。
仕事が早いなぁ。

内容については、うまくまとまっていて完成度も高い、
余裕で融資も通ります、とのお褒めの言葉をいただきました。
(社交事例だとわかっていても褒められると嬉しいものですね。)


私が購入検討したけれど結局見送った物件を
(仮)事業計画書を書くための例として挙げました。

ネット上に掲載されている物件で
「積算価格>売値」
の物件はなかなか見つかりませんが、この物件は
土地値(路線価×敷地面積)だけで売値を上回っているなかなか良い物件です。

この物件は今もネットに掲載されていますので、
興味があるかたは探してみてください。ヒントは「金沢市」です。



さて、公庫からご融資いただける自信がたっぷり付きました。
物件探しを再開します。

最近は地場不動産屋さんへの依頼が続いていましたが、
次はネット上の「F-INVEST検索システム」を使ってみました。

F-INVEST検索システム
http://www.f-invest.co.jp/system/login.php

条件を入力し、資料請求すると、資料がメールで送られてきます。
不動産業者さんたちが物件を探すときに使う「レインズ」並みの情報量とのことです。

早速、目ぼしい物件の資料請求をしました。

玉石混淆ではありますが、
「建美家」や「at home」よりハイレベルな物件情報が得られるようで
ガンガンと取捨選択した結果、検討価値のある物件がいくつかありました。

取捨選択の基準は、
「光速!収益不動産投資成功法」
に書かれている通りに行っています。


私も合計40万円分の不動産投資教材を購入しましたが、
この
「光速!収益不動産投資成功法」

「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」

「投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術」


この3つは外せない教材だと思っています。
( 逆にこの3つ以外は買わなくっても良かったのかも・・・ )


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事業計画書を書きました。

今日、数週間前からの懸案だった「事業計画書」をようやく書き終えて提出しました。

日本公庫へ実際に提出するための事業計画書ではなく、
「日本政策金融公庫 完全攻略レポート 」
を買ったときについてくる特典である
「事業計画書の診断サービス」
を受けるための事業計画書です。


本当に良い売り物件を見つけたときには、
すぐに不動産屋さんへ買付申し込みを行い、
すぐに公庫へ融資申込みを行わなければなりません。

いつでもすぐに公庫へ融資申込みできるようになっておくため、
仮の売り物件に対し仮定の収支シミュレーションを行い、
事業計画書をつくり診断を受けた訳です。

添削結果が楽しみです。



ようやく梅雨が明けました。

梅雨明けのおかげか、それとも単なる体調の変化かはわかりませんが
私の腰痛も多少良くなったようです。
コルセット無しでもなんとか歩けるようになりました。

ということで、物件探しも再開です!!


今秋受験する宅建の勉強もぼちぼち進んでいます。


私がときどき通る道沿いの旧学校跡地に
薪を背負って歩きながら勉強する二宮金次郎さんの銅像があります。

最近、
「自分には時間がないよなぁ」という弱い気持ちになりそうになる度に
二宮金次郎さんの銅像が頭に浮かびます。

歩きながらだって勉強できる訳ですから、
時間をつくろうと思えばつくれる筈です。


「自分には時間はあるぞ!」と自分に言い聞かせながら、次週へ続きます。

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引き続き充電期間中

先週に引き続き、腰痛の為ぐったりと1週間を過ごしてしまいました。

腰痛だけでなく、全身にシビレやだるさもあって
まともに歩けない状態の1週間でした。


これがもし5年前のままの自分だったら、
「世の中で成功している人はみんな健康だからだよなー」
「不動産投資で成功している人もみんな健康なんだろうなー」
「オレなんか成功する資格なんてないよなぁ。
 時間を自由に使える奴らや、金持ち連中が羨ましいなぁ。」
と死ぬまで愚痴をいいながら、人生をムダに過ごしていたかもしれません。


が、様々な良書やすばらしい人々と出合ってしまった今は違います。

私は不健康を克服して成功します。
そして、世の中の『倦怠感あふれる不健康な人たち』の鑑になります!


ダルイ、ツライといっても、
一昨日の「金スマ」で死ぬまで頑張る姿を見せてくれた
川村カオリさんに比べれば私の苦痛は屁でもありません。
(川村カオリさん、勇気をありがとう。)


「日本政策金融公庫 完全攻略レポート」の「事業計画書の診断サービス」
にもまだ着手できていません。
目標は今度の週末!
(家族サービスの時間を縫って)なんとか時間を作って診断サービスを受けます。

売り物件探しを依頼している不動産屋さん2軒からは
相変わらず新規物件の紹介はありません。
(これも自分にとってラッキーです。今の状態ではとても物件購入に前向きになれません。)


私の通う整体師の先生曰く、
「梅雨は代謝が落ちて腰痛がひどくなり易い時期である。」
とのこと。

なるほど、そういえば昨年も梅雨時期は腰痛がヒドかったかも。

ということは、梅雨が明けるまであと少しの辛抱で健康体に戻れるということだ。

# もちろんいずれは梅雨でも痛みなく歩ける人になりたいと思っています。
# 常に前向きに方法を探していればきっと歩けるようになるハズです。


ということで、梅雨明けとともに活動再開!の予定です。


地道な努力の甲斐もあってようやく妻からの融資も引き出せそうです。
8月はいよいよ
『1棟マンション購入の夏!』
となるか!?


体調が戻らなくても、
自分のため(不動産投資意欲持続のため)に
最低1週間に1回はブログは更新していきますので応援よろしくお願いします。

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百万石大家

百万石大家

 加賀藩の大きな米蔵があった小さなまちに住んでいます。アパート1棟(9戸)+区分所有1戸。稼働率100万石%で頑張ります。
 有給なんて取得できない(平日に金融機関をまわることができない)中小企業の間接部門勤務のため、まずは自営業への転身を図ります。